Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) attribue à chaque logement une étiquette de A à G, selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Sur le marché de la revente, cette lettre modifie directement le prix au mètre carré. Les données des notaires sur les transactions 2024 confirment un écart de plusieurs dizaines de pourcents entre un logement classé A ou B et un logement classé F ou G.
Décote des passoires thermiques : ce que les transactions récentes montrent
Un logement classé F ou G se vend moins cher qu’un bien équivalent mieux noté. Ce phénomène, désigné sous le terme de valeur verte, est mesuré chaque année par les Notaires de France à partir des bases de données de mutations immobilières.
L’écart est plus prononcé sur les maisons anciennes que sur les appartements. Pour les maisons construites avant 1948, la décote liée à un DPE G est particulièrement marquée, car les acheteurs intègrent dans leur offre le coût des travaux d’isolation et le risque réglementaire lié aux interdictions de location.
Les acquéreurs raisonnent en coût global : prix d’achat, budget de rénovation, et factures d’énergie futures. Un bien classé G avec une isolation défaillante génère des charges de chauffage élevées. Le prix d’achat absorbe par avance le montant estimé des travaux à engager.
Calendrier réglementaire et interdictions de location DPE
La réglementation française impose un calendrier progressif d’interdiction de mise en location pour les logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les logements classés F seront concernés en 2028.
Ce calendrier a un effet direct sur le marché de la vente. Les propriétaires bailleurs de logements G qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas financer les travaux choisissent de vendre. Cette pression a provoqué une hausse rapide de la part de logements F et G mis en vente en 2022, avec une progression d’environ cinq points cette année-là, suivie d’un ralentissement en 2023.
Depuis fin 2024, cette vague de mises en vente se stabilise. Les propriétaires les plus contraints ont déjà vendu ou engagé des travaux. Le stock de passoires thermiques disponibles à l’achat commence à se normaliser, mais la pression sur les prix reste forte pour les biens non rénovés.
Pourquoi les maisons d’avant 1948 sont plus touchées
Les maisons anciennes cumulent plusieurs handicaps techniques : murs en pierre ou en brique sans isolation rapportée, simple vitrage, absence de ventilation mécanique. Le coût de rénovation y est souvent plus élevé que dans un immeuble collectif des années 1960-1970, où l’isolation par l’extérieur peut se mutualiser en copropriété.
Les acheteurs le savent. Sur ce segment, la négociation intègre systématiquement le budget de mise aux normes énergétiques, ce qui creuse l’écart de prix avec les biens déjà rénovés.
Rénovation énergétique et plus-value à la revente
Faire passer un logement de l’étiquette F ou G vers C ou B ne se limite pas à réduire les factures d’énergie. C’est un levier de valorisation patrimoniale mesurable. Les données des notaires montrent que les logements classés A ou B se vendent avec une plus-value significative par rapport à la classe D, elle-même mieux valorisée que les classes E, F et G.
Les travaux qui contribuent le plus à l’amélioration du DPE sont connus :
- L’isolation des murs par l’intérieur ou l’extérieur, qui réduit les déperditions thermiques les plus importantes dans le bâti ancien
- Le remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage, avec un effet direct sur le confort et la note DPE
- L’installation d’un système de chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation) en remplacement d’une chaudière ancienne
- La ventilation mécanique contrôlée, souvent absente dans les logements d’avant 1975, qui limite l’humidité et améliore la qualité de l’air
Le passage d’une étiquette G à une étiquette C peut compenser largement le coût des travaux sur un horizon de revente de quelques années, en particulier dans les zones où le marché immobilier reste tendu.
Disparités régionales de la valeur verte en France
L’impact du DPE sur le prix de vente varie fortement selon les régions. Dans les zones rurales ou les marchés détendus, la décote des passoires thermiques est souvent plus forte en proportion, car les acheteurs ont le choix et peuvent se tourner vers des biens mieux classés sans surcoût majeur.
Dans les grandes métropoles où l’offre est rare, un logement mal classé se vend mieux qu’en province, mais la décote existe tout de même. L’acheteur parisien ou lyonnais accepte un prix plus élevé par mètre carré, mais négocie systématiquement à la baisse face à un DPE défavorable.
Le Grand Est illustre bien ces écarts. Les données régionales montrent que, pour les maisons anciennes, le passage de F/G à A/B représente une différence de prix de plusieurs dizaines de pourcents. Pour les appartements, l’écart est réel mais moins spectaculaire, en partie parce que les charges de copropriété lissent l’impact énergétique perçu.
Aides financières et arbitrage des propriétaires
Les dispositifs publics (MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, aides locales) réduisent le reste à charge des travaux de rénovation. Pour un propriétaire qui envisage de vendre à moyen terme, le calcul est simple : comparer le coût net des travaux après aides avec la décote subie en vendant sans rénover.
Dans beaucoup de cas, rénover avant de vendre est financièrement plus rentable que subir la décote. Mais le coût réel des travaux en copropriété ancienne se compte souvent en dizaines de milliers d’euros par logement, même après déduction des aides. L’arbitrage dépend donc du budget disponible, de la durée de détention prévue et de la localisation du bien.
Le marché immobilier ancien intègre désormais le DPE comme un critère de prix aussi structurant que la surface ou l’emplacement. Pour les logements les moins performants, chaque année qui passe sans rénovation rapproche de l’échéance réglementaire suivante et réduit la marge de négociation du vendeur.
